Ein solider Eigenkapitalanteil von 20 %: Warum diese Schwelle bei deutschen Banken über Ihre Zusage entscheidet

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden oder die Gründung eines Unternehmens gehört für viele Menschen in Deutschland zum zentralen Lebensplan. Fast ebenso verbreitet ist der Ratschlag, dafür mindestens 20 % des Kaufpreises oder der Investitionssumme als Eigenkapital mitzubringen. Oft wird diese Zahl als eine Art Faustregel abgetan, als eine Empfehlung für bessere Zinsen. Man hört von Finanzierungen mit weniger Eigenkapital oder gar Vollfinanzierungen, die suggerieren, diese Schwelle sei verhandelbar oder gar überholt. Diese Sichtweise ist nicht nur oberflächlich – sie ist aus der Perspektive eines Risikoanalysten gefährlich.

Die 20-%-Marke ist weit mehr als eine Empfehlung. Sie ist das Fundament, auf dem die Bank ihre gesamte Risikobewertung aufbaut. Es geht nicht primär darum, Ihnen einen besseren Zins zu „schenken“. Es geht um die knallharte Kalkulation der Ausfallwahrscheinlichkeit Ihres Kredits und die regulatorischen Anforderungen, denen die Bank selbst unterliegt. Ein geringerer Eigenkapitalanteil bedeutet für die Bank einen höheren Beleihungsauslauf, was direkt zu einem höheren Risiko führt. Dieses Risiko wird nicht nur über einen Zinsaufschlag kompensiert; es stellt ab einem gewissen Punkt die grundsätzliche Kreditwürdigkeit infrage. Die durchschnittlich 22 Prozent Eigenkapital, die deutsche Käufer im Schnitt einbringen, sind kein Zufall, sondern das Ergebnis dieses etablierten Systems.

Doch was bedeutet das konkret für Sie? Es bedeutet, dass das Verständnis der bankinternen Logik der entscheidende Hebel für Ihre erfolgreiche Finanzierung ist. Statt zu versuchen, die Regeln zu umgehen, müssen Sie verstehen, warum sie existieren. Dieser Artikel bricht mit den Mythen und erklärt aus der Innenansicht, warum die 20-%-Quote eine so kritische Brandmauer darstellt. Wir analysieren, wie Banken rechnen, welche strategischen Wege es gibt, diese Hürde zu nehmen, und ab welchem Punkt eine Bank unweigerlich den Geldhahn zudreht. Sie lernen, wie ein Banker zu denken, um Ihre Position strategisch zu stärken.

Um Ihnen eine klare Struktur für diese tiefgehende Analyse zu bieten, haben wir die entscheidenden Aspekte in übersichtliche Kapitel gegliedert. Der folgende Inhalt führt Sie schrittweise durch die Logik der Banken, die praktischen Sparstrategien und die kritischen Fallstricke auf dem Weg zu Ihrer Finanzierung.

Warum Banken bei unter 10 % Eigenkapital massive Risikoaufschläge berechnen müssen

Die Vorstellung, eine Bank würde Zinsen willkürlich festlegen, ist ein fundamentaler Irrtum. Der Zinssatz ist das Ergebnis einer präzisen Risikokalkulation. Der entscheidende Faktor dabei ist der Beleihungsauslauf – also das Verhältnis von Kreditsumme zum Immobilienwert. Bringen Sie 20 % Eigenkapital ein, liegt der Beleihungsauslauf bei 80 %. Bei weniger als 10 % Eigenkapital schießt dieser Wert auf über 90 %. Für einen Risikoanalysten leuchten hier alle Warnlampen auf. Ein hoher Beleihungsauslauf bedeutet, dass die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls und einer Zwangsversteigerung ein höheres Risiko trägt, nicht den vollen Kreditbetrag zurückzuerhalten. Die Versteigerungserlöse liegen oft unter dem Marktwert, und die Nebenkosten fressen einen Teil des Erlöses auf.

Dieser Pufferverlust wird durch einen Risikoaufschlag kompensiert. Dieser Aufschlag ist keine Strafe, sondern eine mathematische Notwendigkeit. Zudem zwingen regulatorische Anforderungen wie Basel III die Banken, Kredite mit hohem Risiko mit mehr eigenem Kapital zu unterlegen. Dieses Kapital ist für die Bank teuer. Die Kosten dafür werden direkt an den Kreditnehmer weitergegeben. Eine Finanzierung mit unter 10 % Eigenkapital ist für die Bank somit nicht nur riskanter, sondern auch betriebswirtschaftlich teurer in der Bereitstellung. Der massive Zinsaufschlag ist die logische Konsequenz. Er schützt die Bank vor Verlusten und erfüllt die regulatorischen Vorgaben zur Stabilität des Finanzsystems.

Die folgende Tabelle visualisiert diesen Zusammenhang unmissverständlich. Sie zeigt, wie sich die Konditionen dramatisch verschlechtern, je dünner das Eigenkapitalpolster wird. Die Kategorie „Massive Aufschläge“ ist keine Übertreibung, sondern die kalte Realität der Risikobewertung.

Ein niedriger Eigenkapitalanteil signalisiert der Bank also nicht nur ein höheres finanzielles Risiko, sondern potenziell auch eine geringere finanzielle Disziplin des Antragstellers. Dies fließt als weicher Faktor ebenfalls in die Gesamtbewertung ein und kann das Zünglein an der Waage für eine Ablehnung sein.

Wie sparen Sie in 3 Jahren die nötigen 20 % für Ihre Traumimmobilie an?

Das Ziel, 20 % Eigenkapital zu erreichen, mag entmutigend wirken, insbesondere in einem angespannten Immobilienmarkt. Doch mit einer strategischen und disziplinierten Herangehensweise ist es ein realistisches Ziel. Der Schlüssel liegt darin, über das klassische Haushaltsbuch hinauszugehen und eine mehrgleisige Strategie aus Sparen, Investieren und der Nutzung staatlicher Förderungen zu verfolgen. Ein reines Sparbuchkonto wird angesichts der Inflation kaum zum Erfolg führen. Die Kombination aus sicheren und renditestärkeren Anlagen ist entscheidend.

Ein effektiver Plan beginnt mit der Definition der Zielsumme und der daraus abgeleiteten monatlichen Sparrate. Nehmen wir an, Ihre Traumimmobilie kostet 400.000 €. Die Zielmarke von 20 % liegt bei 80.000 €. Um dies in drei Jahren zu erreichen, wäre eine rein rechnerische Sparrate von über 2.200 € pro Monat nötig – für die meisten Haushalte unrealistisch. Deshalb müssen zusätzliche Hebel genutzt werden: Ein Teil des Geldes muss für sich arbeiten. Ein breit gestreuter ETF-Sparplan (z.B. auf den MSCI World) kann bei einem langfristigen Horizont eine durchschnittliche Rendite erwirtschaften, die den reinen Sparbetrag signifikant ergänzt. Gleichzeitig sollten staatliche Programme wie das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) frühzeitig in die Planung einbezogen werden, da sie die Finanzierungsstruktur verbessern können.

Die visuelle Darstellung einer solchen Strategie verdeutlicht den Fortschritt und wirkt motivierend. Jeder Euro, der aus Nebeneinkünften (z.B. einem steuerfreien Minijob bis 538 €) oder durch konsequente Ausgabenreduktion zusätzlich in den Sparplan fließt, beschleunigt den Prozess exponentiell durch den Zinseszinseffekt. Der folgende Aktionsplan fasst die wichtigsten Schritte zusammen.

Denken Sie daran: Jeder Monat, in dem Sie diesen Plan verfolgen, verbessert nicht nur Ihre Eigenkapitalquote, sondern sendet auch ein starkes Signal finanzieller Zuverlässigkeit an Ihre zukünftige Bank.

Noch 2 Jahre sparen oder jetzt teurer finanzieren: Was lohnt sich bei steigenden Immobilienpreisen?

Diese Frage ist ein klassisches Dilemma und eine der schwierigsten Entscheidungen für angehende Immobilienkäufer. Auf der einen Seite lockt der sofortige Einstieg in den Markt, um von potenziell weiter steigenden Preisen zu profitieren. Auf der anderen Seite stehen die hohen Kosten einer Finanzierung mit zu wenig Eigenkapital. Aus der Sicht eines Risikoanalysten gibt es hier keine pauschale Antwort, sondern nur eine kühle, rechnerische Abwägung. Der entscheidende Faktor ist die Differenz zwischen der erwarteten Preissteigerung der Immobilie und den Mehrkosten durch die schlechteren Zinskonditionen.

Stellen wir eine Beispielrechnung auf. Nehmen wir an, der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 400.000 €. Sie haben 40.000 € (10 %) Eigenkapital und müssten mit einem Zinssatz von 4,5 % finanzieren. Wenn Sie zwei Jahre warten und weitere 40.000 € ansparen, erreichen Sie 80.000 € (20 %) und erhalten einen Zinssatz von vielleicht 3,8 %. In diesen zwei Jahren könnte der Preis der Immobilie aber um beispielsweise 3 % pro Jahr steigen. Der Kaufpreis läge dann bei ca. 424.360 €. Ihr Eigenkapitalanteil wäre trotz Ansparens wieder auf unter 19 % gesunken. Sie hätten zwar mehr gespart, aber der Preis ist Ihnen davongelaufen. Der durchschnittliche Angebotspreis für ein Einfamilienhaus in Deutschland von rund 427.700 Euro zeigt, dass solche Summen realistisch sind und kleine prozentuale Änderungen große absolute Effekte haben.

Die Entscheidung hängt daher maßgeblich von der regionalen Marktdynamik ab. In einem stagnierenden oder leicht fallenden Markt ist Warten und Sparen fast immer die überlegene Strategie. Die Zinsersparnis über die gesamte Laufzeit ist enorm. In einem überhitzten Markt mit hohen jährlichen Preissteigerungen kann es hingegen rechnerisch sinnvoll sein, früher und teurer zu kaufen, um nicht den Anschluss zu verlieren. Diese Strategie ist jedoch hochspekulativ und riskant. Ein plötzlicher Marktabschwung kann zu einer massiven Überschuldung führen, wenn der Immobilienwert unter die Kreditsumme fällt. Banken sehen diese „Wette auf die Zukunft“ äußerst kritisch, weshalb sie für solche Konstellationen die bereits erwähnten Risikoaufschläge verlangen.

Als Faustregel gilt: Wenn die erwartete jährliche Preissteigerung die jährliche Zinsersparnis durch höheres Eigenkapital deutlich übersteigt, könnte ein früherer Kauf eine Überlegung wert sein. Dies sollte jedoch niemals ohne ein ausreichendes finanzielles Polster für unvorhergesehene Ereignisse geschehen.

Das Missverständnis um Bausparverträge: Wann gelten sie nicht als sofort verfügbares Eigenkapital?

Der Bausparvertrag ist ein deutscher Finanzklassiker und wird oft als Synonym für den Aufbau von Eigenkapital genannt. Das grundlegende Missverständnis liegt jedoch in der Annahme, das angesparte Guthaben sei jederzeit wie Geld auf einem Tagesgeldkonto als Eigenkapital verfügbar. Aus Banksicht ist ein Bausparvertrag erst dann vollwertiges Eigenkapital, wenn er „zuteilungsreif“ ist. Solange diese Zuteilungsreife nicht erreicht ist, handelt es sich für die finanzierende Hauptbank lediglich um ein Versprechen auf zukünftiges Kapital – und Versprechen sind in der Risikobewertung wenig wert.

Die Zuteilungsreife hängt von mehreren Faktoren ab, die von der jeweiligen Bausparkasse festgelegt werden. Dazu gehören in der Regel:

• Mindestansparzeit: Der Vertrag muss eine bestimmte Anzahl von Jahren gelaufen sein.
• Mindestguthaben: Ein prozentualer Anteil der Bausparsumme (oft 40-50 %) muss angespart sein.
• Erreichen der Bewertungszahl: Dies ist eine interne Kennzahl der Bausparkasse, die sich aus der Höhe und Dauer der Sparleistungen berechnet. Erst wenn diese Zahl einen bestimmten Schwellenwert erreicht, wird der Vertrag in die Zuteilung aufgenommen.

Die Krux ist, dass der Zeitpunkt der Zuteilung oft nicht exakt vorhersagbar ist. Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Bank aber auf dem Nachweis von Eigenkapital besteht, können Sie nicht einfach auf Ihren noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag verweisen. Die Bank kann dieses Geld nicht als Sicherheit verbuchen. Im aktuellen Umfeld, in dem die Zinssätze für Immobilienfinanzierungen bei rund vier Prozent liegen, wird die Zuteilung eines alten Vertrags mit niedrigem Darlehenszins zwar attraktiver, aber die Wartezeit bleibt ein kritisches Hindernis.

Es gibt die Möglichkeit einer Zwischenfinanzierung, bei der die Bank den Bausparvertrag als Sicherheit für einen Vorauskredit akzeptiert, der dann bei Zuteilung abgelöst wird. Dies ist jedoch teurer und komplexer. Die Hauptbank muss diesem Vorgehen zustimmen und wird die Konditionen genau prüfen. Ein weiteres Problem kann eine notwendige Rangrücktrittserklärung der Bausparkasse sein. Die finanzierende Hauptbank möchte im Grundbuch an erster Stelle stehen. Wenn die Bausparkasse auf ihrem erstrangigen Recht für das spätere Bauspardarlehen besteht, kann dies die gesamte Finanzierung blockieren. Ein Bausparvertrag ist also ein wertvolles Instrument, aber nur, wenn sein Timing mit dem Immobilienkauf synchronisiert ist.

Für die Finanzierungsplanung bedeutet das: Verlassen Sie sich nur auf Bausparguthaben, dessen Zuteilungsreife von der Bausparkasse schriftlich bestätigt wurde oder unmittelbar bevorsteht. Alles andere ist aus Sicht der finanzierenden Bank nur eine unsichere Zukunftsprognose.

Wie Sie ein privates Darlehen der Familie offiziell als Eigenkapitalersatz nutzen?

Die Unterstützung durch die Familie, oft in Form eines Darlehens oder einer Schenkung, ist ein häufiger und legitimer Weg, die Eigenkapitalquote zu erhöhen. Für die Bank ist hier jedoch entscheidend, wie dieses Geld strukturiert ist. Ein formloses „Ich leihe dir was“ hat für die Risikobewertung keinerlei Wert. Im Gegenteil: Wenn die Bank vermutet, dass dieses Geld zurückgezahlt werden muss, wird sie es nicht als Eigenkapital, sondern als zusätzliche Verbindlichkeit werten, was Ihre Kreditwürdigkeit sogar verschlechtert. Um ein Familiendarlehen als echten Eigenkapitalersatz anerkennen zu lassen, muss es für die Bank unmissverständlich als nachrangig deklariert werden.

Dies geschieht am besten durch einen sauberen, schriftlichen Darlehensvertrag zwischen Ihnen und dem Familienmitglied. Dieser Vertrag muss eine qualifizierte Rangrücktrittsklausel enthalten. Diese Klausel besagt, dass das private Darlehen erst dann zurückgezahlt werden darf, wenn alle Forderungen der finanzierenden Bank vollständig beglichen sind. Im Falle einer Insolvenz oder Zwangsversteigerung würde die Bank also zuerst ihr Geld bekommen. Dadurch wird das private Darlehen aus Banksicht quasi zu Eigenkapital, da es im Ernstfall als zusätzlicher Puffer dient.

Eine noch sauberere und von Banken bevorzugte Variante ist die direkte Schenkung. In Deutschland gibt es hierfür großzügige steuerliche Freibeträge. So können Eltern jedem Kind alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei schenken. Bei einer Schenkung entfällt jegliche Diskussion über Rückzahlungsmodalitäten – das Geld gehört Ihnen und ist damit zweifelsfrei Eigenkapital. Wichtig ist, dass der Geldfluss transparent auf Ihrem Konto nachweisbar ist und idealerweise mit einem einfachen Schenkungsvertrag dokumentiert wird, um bei eventuellen Nachfragen des Finanzamts oder der Bank Klarheit zu schaffen. Ohne eine solche formale Regelung bleibt das „Geld von der Familie“ für den Risikoanalysten eine unbekannte Variable und damit ein potenzielles Risiko.

Sprechen Sie offen mit Ihrer Bank über die Herkunft der Mittel und legen Sie die entsprechenden Verträge vor. Transparenz schafft Vertrauen und wandelt eine potenzielle Schwachstelle in einen starken Hebel für Ihre Finanzierungszusage um.

Warum Selbstständige und Hausbesitzer den doppelten Notgroschen brauchen

Der „Notgroschen“ – eine eiserne Reserve für unvorhergesehene Ausgaben – ist eine finanzielle Grundregel. Für Selbstständige und Hausbesitzer ist diese Regel jedoch unzureichend. Sie sind einem doppelten Risiko ausgesetzt, das eine erheblich größere Sicherheitsreserve erfordert. Ein angestellter Mieter hat ein relativ stabiles Einkommen und überschaubare wohnungsbezogene Risiken, die meist durch den Vermieter abgedeckt sind. Ein Hausbesitzer hingegen ist selbst für alle Instandhaltungen verantwortlich – von der defekten Heizung bis zum undichten Dach. Ein Selbstständiger wiederum unterliegt Einkommensschwankungen, die von der Auftragslage oder Konjunkturzyklen abhängen.

Kombiniert man beides – Selbstständigkeit und Wohneigentum – potenzieren sich die Risiken. Ein Auftragsloch kann gleichzeitig mit einer teuren, unaufschiebbaren Reparatur am Haus auftreten. In dieser Situation greifen viele auf den Dispokredit oder Konsumkredite zurück, was für die finanzierende Bank ein Alarmsignal ist. Noch schlimmer: Wenn in dieser Phase eine Anschlussfinanzierung für den Immobilienkredit ansteht, kann die Bank aufgrund der verschlechterten finanziellen Lage die neuen Konditionen drastisch verschärfen oder die Weiterfinanzierung sogar komplett verweigern. Eine Erhebung der BaFin zeigt, dass knapp die Hälfte der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung benötigt, was die Brisanz dieses Themas unterstreicht.

Aus diesem Grund empfehlen Risikoanalysten für diese Gruppe eine deutlich höhere Reserve. Der Notgroschen dient nicht nur zur Deckung von Lebenshaltungskosten bei Einkommensausfall, sondern muss zusätzlich eine Instandhaltungsrücklage für die Immobilie beinhalten. Die folgende Kalkulation zeigt die empfohlene Abstufung und verdeutlicht, warum Selbstständige mit Eigenheim am oberen Ende der Skala stehen sollten.

Diese Reserve ist kein „totes Kapital“, sondern die wichtigste Versicherung für den Erhalt Ihrer Immobilie und Ihrer finanziellen Unabhängigkeit. Eine Bank wird einen Antragsteller mit einer soliden Reserve immer positiver bewerten als einen, der finanziell „auf Kante genäht“ ist.

Die Gefahr der Überschuldung: Ab welcher Quote dreht die Bank den Geldhahn zu?

Es gibt einen Punkt, an dem eine Finanzierung für eine Bank nicht mehr nur riskant, sondern schlichtweg unverantwortlich wird – sowohl gegenüber der Bank selbst als auch gegenüber dem Kunden. Die Grenze zur Überschuldung ist zwar nicht in einem einzigen Prozentsatz festgeschrieben, aber es gibt klare Indikatoren, bei denen bei jedem Kreditanalysten die internen Alarmsysteme aktiviert werden. Der offensichtlichste ist eine Kapitaldienstquote, die einen kritischen Schwellenwert überschreitet. Diese Quote setzt die monatliche Kreditrate ins Verhältnis zum frei verfügbaren Nettoeinkommen. Überschreitet die Rate nachhaltig 35-40 % des Haushaltsnettoeinkommens, gilt die Finanzierung als extrem angespannt.

Eine Bank wird den Geldhahn jedoch oft schon früher zudrehen, basierend auf einer Kombination von Warnsignalen. Ein zu geringer Eigenkapitalanteil ist dabei, wie bereits diskutiert, der erste und wichtigste Faktor. Doch er kommt selten allein. Oft geht er einher mit anderen negativen Indikatoren, die auf eine bereits bestehende finanzielle Anspannung hindeuten. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat die häufigsten Gründe für Kreditabsagen klar benannt. In einer Erhebung zur Immobilienfinanzierung stellt die BaFin fest:

Die häufigsten Ablehnungsgründe bei Kreditanträgen waren zu geringes Eigenkapital, zu wenig Einkommen, Rückbuchungen auf Kontoauszügen, überzogene Dispokredite oder negative Schufa-Einträge.

– BaFin, Immobilienfinanzierung Erhebung

Diese Liste ist ein direkter Einblick in die Checkliste eines Analysten. Rückbuchungen oder ein ständig ausgereizter Dispokredit signalisieren, dass die laufenden Ausgaben bereits jetzt kaum gedeckt werden können. Wie soll dann eine zusätzliche, hohe Kreditrate gestemmt werden? Ein negativer Schufa-Eintrag ist oft ein sofortiges K.-o.-Kriterium. Die Realität ist, dass Finanzierungen häufiger abgelehnt werden, als viele denken. Die gleiche BaFin-Umfrage zeigt, dass knapp ein Drittel der Antragsteller mindestens eine Absage erhielt. Die Bank dreht den Geldhahn also nicht erst bei der theoretischen Überschuldung zu, sondern bereits bei klaren Anzeichen, dass der Antragsteller auf dem Weg dorthin ist.

Letztlich ist die Ablehnung eines Kredits auch ein Schutzmechanismus für den Kunden selbst. Eine Bank, die hier „Nein“ sagt, bewahrt den Antragsteller oft vor dem finanziellen Ruin, der mit einer nicht tragfähigen Finanzierungslast unausweichlich wäre.

Der Zinseszinseffekt in der Praxis: Wie werden aus 100 € monatlicher Sparrate über 30 Jahre echte 100.000 €?

Der Zinseszinseffekt wird oft als das achte Weltwunder bezeichnet, aber für viele bleibt er ein abstraktes Konzept. Seine wahre Kraft entfaltet er erst bei langfristiger und disziplinierter Anwendung. Die Umwandlung einer kleinen monatlichen Sparrate in ein beträchtliches Vermögen ist keine Magie, sondern reine Mathematik. Es sind drei Faktoren, die hier zusammenwirken: die Höhe der Sparrate, der Anlagehorizont und die durchschnittliche Rendite. Während die Sparrate und der Horizont unter Ihrer Kontrolle sind, ist die Rendite von der gewählten Anlageform abhängig.

Um aus 100 € monatlich über 30 Jahre einen Betrag von 100.000 € zu generieren, muss man die Kraft des Marktes nutzen. Legt man die 100 € monatlich einfach auf ein Sparkonto mit quasi null Zinsen, hat man nach 30 Jahren exakt 36.000 € (100 € x 12 Monate x 30 Jahre). Um das Ziel von 100.000 € zu erreichen, ist eine durchschnittliche jährliche Rendite von etwa 7 % erforderlich. Eine solche Rendite ist historisch betrachtet mit einem breit gestreuten, kostengünstigen ETF-Portfolio auf globale Aktien (z.B. MSCI World) realistisch erreichbar, auch wenn sie natürlich nicht garantiert ist und Schwankungen unterliegt.

Die wahre Magie liegt darin, dass die Zinsen (oder Kursgewinne) des Vorjahres im Folgejahr selbst wieder Zinsen erwirtschaften. Im ersten Jahr verdienen nur Ihre eingezahlten 1.200 € Zinsen. Nach einigen Jahren verdienen bereits mehrere tausend Euro an angespartem Kapital und aufgelaufenen Zinsen weitere Zinsen. Dieser Effekt beschleunigt sich exponentiell. Nach 15 Jahren haben Sie bei 7 % Rendite aus 18.000 € Einzahlung bereits rund 31.000 € gemacht. In den folgenden 15 Jahren wächst dieses Kapital dann auf die angestrebten 100.000 €, obwohl Sie weiterhin nur 18.000 € einzahlen. Der Großteil des Wachstums entsteht also in der zweiten Hälfte des Anlagezeitraums. Dies verdeutlicht, warum ein früher Start wichtiger ist als eine hohe Sparrate.

Beginnen Sie noch heute mit der Planung Ihrer langfristigen Sparstrategie. Selbst kleine Beträge entwickeln über die Zeit eine enorme Hebelwirkung und bilden das Fundament für Ihre zukünftige finanzielle Stabilität und die Erfüllung Ihrer Ziele, wie den Erwerb von Wohneigentum.